Bytovce zatéká do garáží, na chodbách se objevují plísně. Elektroinstalace není z hlediska bezpečnosti schopná provozu, stejně jako hromosvod. Navíc chybí projektová dokumentace. Mohlo by se zdát, že jde o stavbu, která už nějakou dobu stojí a naléhavě potřebuje rekonstrukci – opak je však pravdou. Bytovky Nová Lazecká na svém místě stojí teprve tři roky. Domluva na reklamačních pracích s developerem se přitom nedaří, přestože na ně mají majitelé bytů zákonné právo. Na neřešené problémy upozornil jako první pořad Černé ovce České televize. Nejedná se však o jediný problémový developerský projekt v Olomouci.
Byt od firmy Nová Lazecká s.r.o. v současné době v likvidaci v rezidenčním projektu koupil také Jakub Wittka. „Zpočátku se vše zdálo být v pořádku. Byt jsme převzali v září 2021, krátce po kolaudaci, která proběhla jen týden předtím,“ vzpomíná pro Olomoucký Report Wittka. První problémy se ukázaly hned při převzetí bytu. „Šlo sice o drobné závady – třeba zásuvka volně visela ze zdi nebo byly nedodělky v malbě. Nad tím člověk mávne rukou,“ říká. Nedokončené byly ovšem společné chodby a další sdílené části domu, což developer tehdy vysvětloval tím, že úpravy budou pokračovat. „Jenže budova už byla zkolaudovaná a tyto prostory oficiálně převzaty správcovskou společností, tedy o nás bez nás“ zdůrazňuje Wittka.
Společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ) má nedořešené sporné části stavby dodnes. „Jde o materiálový nesoulad skutečného provedení stavby se schválenou a ověřenou projektovou dokumentací ke stavebnímu povolení, absence projektové dokumentace skutečného provedení stavby, nevyřešené reklamace, z nichž celá řada je podstatných, závažných a dokonce život ohrožujících,“ vypočítává Jakub Wittka, který je místopředsedou SVJ na Nové Lazecké. Předsedou společenství vlastníků je Jan Dračka.
Reklamace společných prostor jsme sepsali téměř na devatenáct stran A4
Developerské firmy mají povinnost u svých staveb do třiceti dnů reagovat na reklamace a závady odstranit. „Prvotních vad na společných prostor bylo tolik, že pro soupis reklamací si SVJ nechalo zpracovat reklamační protokol od certifikovaného inspektora nemovitostí, který soubor vad sepsal na 19 stran formátu A4. K některým, opravám nakonec došlo, ale až po dlouhých průtazích a často neodborně. Velká množina vad však stále zůstává neopravena,“ říká pro Report nynější předseda SVJ Jan Dračka.
Komplikace, které lidé v novostavbě každý den zažívají, jsou patrné na první pohled. Při vstupu do domu jsou například na několika místech vidět zduřelé omítky a plísně. Voda prosakuje stropními světly, několik se jich muselo odstranit, aby nedocházelo ke zkratům v elektroinstalaci, a ta je kapitolou sama pro sebe. „Z důvodů častých výpadků si nechalo SVJ zkontrolovat stav elektroinstalace revizním technikem, kdy bylo zjištěno, že provedení a stav revidované elektroinstalace není zárukou bezpečného provozu. Projektová dokumentace ani revizní zpráva neodpovídá skutečnému stavu. Jako příklad mohu uvést jistič chlazení serverovny venkovní jednotky, který je uveden v revizní zprávě, ale v bytovém domě se žádné chlazení serverovny nenachází,“ říká Dračka.
Majitelé bytů se ovšem nápravy u zhotovitele elektroinstalace, firmy TT Servis, nedočkali. Za opravu elektroinstalace SVJ zaplatí z vlastních prostředků přibližně 300 tisíc korun. Tehdejší jednatel společnosti Pavel Komínek se pro pořad Černé ovce ke stavu elektroinstalace vyjádřil takto: „Veškerá elektroinstalace, která se v bytovém domě nachází, byla jako správně provedená a zcela funkční potvrzena zprávou k tomu oprávněného revizního technika; tedy subjektem nezávislým jak na osobě zhotovitele stavby, tak investora.“
Statisícové částky si vyžádá i oprava hromosvodu, celkem 210 tisíc korun. Na výměnu provrtaných dešťových svodů, opravu zateplení a fasády již SVJ vydalo 80 tisíc korun, podle Dračky však částka není konečná.
Za největší problém, ale Dračka považuje vadu splaškového potrubí, které nebylo v jižní části budovy napojeno do kanalizace. Ústilo kanalizační trubkou do svahu, kde se splašky vsakovaly do půdy. „Tato závada byla zjištěna po zhruba 2 letech, kdy došlo k ucpání svodu a vytečení splašek do prostoru garáže. I tato oprava byla na náklady SVJ a znamenala odčerpání nemalých finančních prostředků z fondu oprav,“ popisuje předseda SVJ Jan Dračka. V zápisu o tlakové zkoušce splaškového a dešťového potrubí ovšem nebylo zjištěno ze strany zhotovitele žádných nedostatků.
Společnost Nová Lazecká s.r.o. je dnes v dobrovolné likvidaci
Poslední kontakt s klientským centrem společnosti Nová Lazecká s.r.o. měl Jakub Wittka v prosinci 2022, kdy řešil stále chybějící projektovou dokumentaci a nefunkční topení. „V té době jsem ještě netušil, že to byl poslední telefonát s klientským centrem,“ vzpomíná Wittka. Společnost Nová Lazecká s.r.o. projektovou dokumentaci dodnes nedodala. Navíc byla počátkem ledna 2023 převedena na nového vlastníka – společnost Serafy s.r.o. se sídlem v Bratislavě. Zároveň změnila sídlo na virtuální adresu v Olomouci.
Novým jednatelem Nové Lazecké se stal Jan Malinek ze Slovenska. Od té doby směřovalo SVJ reklamace právě na něj. „Nový jednatel Malinek nám nabídl částku 350 tisíc korun s tím, že tím pokryje náklady na opravy vad. Podmínkou nabídky však bylo, že už nadále nebudeme uplatňovat žádné další nároky vůči Nové Lazecké. Veškeré opravy přitom budou stát jednotky milionů. Nabídka byla naprosto neadekvátní,“ říká Wittka.
„Klientské centrum nám sdělilo, že nemá kontakt na nového vlastníka, což bylo zarážející,“ podivuje se místopředseda SVJ. Proč? Spojitost mezi bývalým jednatelem Nové Lazecké s.r.o. Pavlem Komínkem a společností Serafy s.r.o. totiž nadále existuje. Podle výpisu z obchodního rejstříku je totiž Komínek jednatelem společnosti ABA Properties s.r.o., kterou vlastní právě Serafy s.r.o.
Další nepříjemná zpráva pro obyvatele bytů z komplikovaného developerského projektu přišla v lednu 2024. Společnost Nová Lazecká s.r.o. je v dobrovolné likvidaci. Likvidátora společnosti Jaroslava Szturce se nepodařilo osobně kontaktovat. Jeho trvalé bydliště je na Úřadě městského obvodu Ostrava a na adrese virtuálního sídla společnosti není kontaktní, je tam umístěna pouze poštovní schránka, která je společná pro více firem. „SVJ podalo u likvidátora společnosti Nová Lazecká s.r.o. přihlášku peněžitých a nepeněžitých pohledávek do likvidace. Likvidátor společnosti reklamace zcela zamítl a přihlášku shledal jako nedůvodnou,“ popisuje současný stav reklamačních snah pan Wittka. V odpovědi pro pořad ČT Černé ovce se vyjádřil i tehdejší jednatel Pavel Komínek: „Reklamace, které byly shledány jako důvodné byly odstraněny. Ty, které nebyly shledány jako důvodné, odstraněny nebyly. Pokud mají jednotliví vlastníci či společenství na vypořádání reklamací jiný názor, nechť se přihlásí na příslušný soud.“
Jak to bude s pozemky v okolí bytovek? Má je vlastnit SVJ, zatím tomu tak není
Problémy se špatným stavem domů z developerského projektu Nová Lazecká ovšem není všechno, co dělá majitelům bytů vrásky. „Kromě bytů a stavu domu řešíme ještě převod několika tisíc metrů čtverečních pod naše SVJ,“ přidává další Wittka, podle kterého je tento závazek obsažený v prohlášení vlastníka, tím v té době byla Nová Lazecká s.r.o. Převod pozemků potvrdil i nový jednatel společnosti Jan Malinek. Tyto pozemky přiléhají přímo k domům, obyvatelé bytů po nich denně chodí a parkují zde svá auta.
„Vzhledem k tomu, že Nová Lazecká s.r.o., jak v prohlášení vlastníka, tak v dopise jednatele, udělala příslib převodu pozemků a zavázala se je převést, lze na danou věc nahlížet jako na smlouvu o smlouvě budoucí, která v tomto okamžiku není naplněna,“ vysvětluje v pořadu Černé ovce advokát Pavel Berger. Už bývalý jednatel Komínek se pro Českou televizi opět vyjádřil, že proces převodu pozemků bude dovršen.
Po odvysílání reportáže se vlastník pozemků skutečně změnil, není jím ovšem SVJ, ale firma FVE ENERGY SYSTEM s.r.o. se sídlem v Jevíčku. Jejím jednatelem je Roman Vyplel. Je zajímavé, že mezi Romanem Vyplelem a bývalým jednatelem Nové Lazecké Pavlem Komínkem byl v minulosti podnikatelský vztah. Jak zjistil Olomoucký Report z veřejně dostupných záznamů, oba se podíleli ve stejné době, tedy v části roku 2012, na vedení společnosti Savonix a.s. Před více než deseti lety byl Roman Vyplel jediným akcionářem Savonixu, Pavel Komínek v akciové společnosti figuroval jako člen představenstva.
„Při prodeji prodávající prohlašuje, že prodávané pozemky nejsou zavázány slibem nebo pohledávkou, což není pravda, protože zde máme ono prohlášení vlastníka o převodu pozemků,“ vysvětluje Jakub Wittka. Podle místopředsedy SVJ je zarážející i cena, za kterou došlo k prodeji pozemků likvidátorem společnosti Nová Lazecká „Velké pozemky nedaleko úplného centra Olomouce byly prodány za 400 tisíc korun. Na převodu je také zajímavé, že kupní smlouva byla podepsaná přesně v den zahájení natáčení pořadu Černé ovce.“
V tento moment tak obyvatelé domů nemají majetkovou a ani právní jistotu ohledně pozemků, které denně užívají. Tím ovšem manipulace s pozemky nekončí. Vlastník se totiž měnil i poté, a opět se jím nestalo SVJ. Mezi společnostmi Nová Lazecká s.r.o. v likvidaci a FVE ENERGY SYSTÉM s.r.o. byla v květnu 2024 podepsaná dohoda o zániku kupní smlouvy z důvodu nezaplacení kupní ceny kupujícím. Zmiňované pozemky jsou opětovně v rukou společnosti Nová Lazecká s.r.o. v likvidaci.
Zfušovaných developerských projektů je v Olomouci víc
Další příklad nedotaženého developerského projektu v Olomouci není daleko. Stačí se podívat do olomoucké čtvrti Hejčín, kde stojí bytovka Green Walk Tomkova. Na problémy obyvatel domu s unikátní zelenou fasádou upozornil v listopadu roku 2024 server iDNES.cz. Také tady lidé řeší neustálé reklamace a nedodělky. I zde rovněž zatéká do garáže, ze stropů trčí kabely a nechybí ani plíseň. V horním patře budovy se zase po větším dešti objevují kbelíky, protože střechou zatéká. „Největší svízel asi je, že developer stále jen slibuje. Vyčerpali jsme všechny možnosti smírného řešení. Nezbývá než se obrátit na právníky. Takže to celé nakonec zřejmě skončí u soudu,“ uvádí pro iDNES Pavla Lindnerová ze společnosti Služby pro nemovitosti. Je totiž předsedkyní SVJ a majitele bytů zastupuje. Developerská firma má na věc odlišný pohled. „Některé závady se táhnou dlouho, ale není pravda, že bychom je neřešili. Jen prostě není v naší moci zjednat nápravu rychleji,“ komentuje v listopadu pro iDNES jednatel společnosti GAMA Development Petr Žouželka.
Z Hejčína se nyní přesuneme na druhou stranu Olomouce, konkrétně do ulice Věry Pánkové na Nových Sadech. Jde o novou ulici, kde je šest bílých bytovek. Za jejich stavbou stojí firma Curtain a podnikatel Vlastislav Římský, který si momentálně odpykává šestiletý trest za nelegální výrobu cigaret. Jedním z lidí, kteří v projektu Zahrady Novosadská zakoupili byt, je i Štěpán Horák. „V prosinci 2020 byla stavba hotová zhruba z 50%. Podepsal jsem smlouvu o smlouvě budoucí a vzal si hypotéku s tím, že stěhovat se budu v dubnu 2021,“ vzpomíná pro Olomoucký Report Horák s tím, že vše pokračovalo v pořádku. Při postupu stavebních prací došla výzva k další sjednané platbě. „Až poté se začaly objevovat první problémy. Termín dokončení se protáhl na červen téhož roku, po uplynutí tohoto termínu začala špatná komunikace ze strany developera – neodpovídání na telefonáty, vymlouvání se a dokonce znemožnění přístupu na stavbu,“ popisuje Štěpán Horák dění v roce 2021.
Příplatek půl milionu korun jako třešnička na dortu
Přes všechny komplikace došlo na podpis finální smlouvy, ale nakonec až v září 2022. Od původního termínu dokončení a předání stavby v dubnu 2021 uběhl rok a půl. „Ještě před podpisem finální smlouvy bylo vlastníkům bytů sděleno, že byty zhruba o 550 tisíc zdražují, mnohým ovšem už běžely hypotéky a už investované částky nebyly malé,“ přidává pro Report Horák. Další problémy přišly po nastěhování. „V našem domě už od léta bydleli první vlastníci, které situace přinutil se nastěhovat. Neměli například přivedenou vodu. Já se nastěhoval začátkem listopadu a byt nebyl v dobrém stavu,“ vzpomíná Horák s tím, že nechal okamžitě vymalovat a opravit další nedostatky. „Největší komplikací byla špatná hydroizolace ve sprchovém koutě. Voda prosákla do kuchyně,“ dodává.
S firmou developera se navíc nedají domluvit reklamační práce, které by měl developer podle smlouvy dodávat, to se neděje. „Zatéká do garáží, špatně je udělaná hydroizolace na střechách. Dodnes musíme neustále zvyšovat zálohy na fond oprav SVJ,“ uzavírá Štěpán Horák.
